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空室をなくすために…不動産オーナーが検討すべきリフォーム

アパートやマンションなどの賃貸物件は、築年数が経過するとリフォームやリノベーションが必要になります。
なぜかというと、入居者が決まらずに空室になってしまうリスクが高まってしまうためです。
そのため、不動産オーナーはできるだけ空室をなくしたいと考えるでしょう。
そこで今回は、不動産賃貸物件のオーナーに知っていただきたいリフォームについてご紹介していきます。

1.空室を生んでしまう原因は?

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アパートやマンションなどの賃貸物件に空室が生まれてしまう原因は、いくつか考えることができます。
まずは、賃貸物件のオーナーが解決したいと考える空室の原因から見ていきましょう。

相場よりも家賃設定が高くなっている

空室が増えてしまう原因として考えられる原因の1つ目は、賃貸物件を保有しているエリアの相場よりも家賃が高いという点です。
築年数が経過していて、決して綺麗とは言えないような賃貸物件の家賃が高ければ多くの人は敬遠してしまいます。
家賃を下げてしまうと再度上げることが難しくなってしまうため、リフォームやリノベーションを定期的に行い、家賃に見合った物件だと感じてもらえるような工夫が大切になります。
予算があまり用意できない場合は、不動産オーナー自身がDIYで修繕してみるのも良いでしょう。
もちろんそれだけではなく、周囲との価格差がどのくらいなのかを確認し、家賃が適正な価格なのかを知ることも重要です。

賃貸不動産が周囲にたくさんある

近年は、相続税対策としてアパートの建設が増えています。
アパートの数が増えるということは、需要よりも供給が多くなってしまうということになります。
アパートへ入居しようと考える人の多くは、できるだけ築年数が浅い賃貸物件を選びたいと思うものです。
そのため、築年数が経過しているアパートは空室リスクが高くなるということを念頭に置いておきましょう。

賃貸不動産の手入れを怠っている

空室リスクが長期的に継続している場合は、オーナーが物件の管理やトラブル対応をしっかりとできていない可能性もあります。
特に、共有部分の清掃が行き届いていないと、不衛生なイメージを内見者に与えてしまうでしょう。
「このアパートに住みたい」という気持ちを持ちにくくなってしまうため、所有している物件の手入れは怠らないようにした方が良いです。

2.空室対策としてリフォームを検討してみよう

空室対策をするために有効な方法としてリフォームやリノベーションが挙げられます。
しかし、不動産価値や家賃収入を高められるリフォームやリノベーションをしなければ意味がありません。
そこで続いては、空室対策として効果的なリフォームとはどのようなものかご紹介していきます。

こだわりをつめこみすぎないリフォーム

所有している物件をこだわってリフォームやリノベーションしたいと考えるオーナーもいるでしょう。
確かにこだわりのデザイナーズ物件を望んでいる入居者もいますが、多くの人が入居したいと思えるような物件でなければ空室を改善できない可能性もあります。
こだわりポイントはところどころに散りばめる程度に抑え、多くの人に愛されるアパートを目指すリフォームを心掛けてみてください。

入居者にニーズに応えられるようなリフォーム

空室リスクを抑えるためには、入居者のニーズに合うアパートを提供できることが何よりも重要なポイントになります。
どのような設備あると暮らしやすいのかリサーチし、入居者のニーズに合うアパートへとリフォームしましょう。
近年人気が高まっている設備には、モニター付きインターフォンやエアコン、備え付けの照明といったものがあります。
このような設備が整っていれば、入居者の獲得もしやすくなります。

地域性を踏まえたリフォーム

リフォームをする箇所はアパートによって異なりますし、適切なリフォームがどんなものかという答えは1つではありません。
そのため、アパートが建つエリアの地域性を考慮したリフォームを検討すべきだと言えるのです。
学生が多い地域であればワンルームアパートの需要が高く、ファミリー世帯が多いのであれば2LDKなどのアパートを求める人が多くなります。
したがって、入居者を獲得するためには地域性を踏まえたリフォームをすることも重要になるでしょう。

3.アパートをリフォームする際にかかる費用

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アパートのリフォームというとかなり高額な費用がかかるのではないかと心配するオーナーも少なくありません。
確かに、大幅なリフォームが必要な場合は高額な費用がかかってしまうでしょう。
しかし、適切なリフォームをその都度行っていれば、そこまで大きな負担になることもありません。
続いては、アパートをリフォームする際にかかる費用はどのくらいになるのか解説していきます。

内装工事にかかる費用の相場

内装工事は、こだわればこだわるほどお金がかかってしまいます。
しかし、費用回収とニーズのバランスを考慮しなければいけないので、必要な部分だけをリフォームするようにした方が良いのです。
内装工事の費用は、壁紙や床材の張り替えが20万円~40万円程度、トイレが10万円~20万円程度、キッチンが10万円~30万円程度、洗面台が20万円程度、浴室が50万円~150万円程度が相場となっています。
機能性を兼ね備えたシステムキッチンにするとファミリー層の入居者が集まりやすくなるので、ファミリー向けの物件におすすめです。

外壁工事にかかる費用の相場

外壁がボロボロになっているアパートよりも、綺麗なアパートの方が入居者を集めやすくなるのは当然のことです。
外壁塗装のみであればそこまで費用はかかりませんが、壁の補修や耐震工事まで行うのであればかなり高額な費用がかかってしまう可能性があります。
しかし、安心して入居してもらうためには老朽化を防ぐためのリフォームも必要になるため、コストを投じる必要はあるでしょう。
外壁リフォームのみであれば、150万円~300万円程度が相場となっています。

和室から洋室へリフォームする場合の相場

内装で各種設備をリフォームするだけではなく、和室から洋室へリフォームするというケースもあります。
和室から洋室へのリフォームは、20万円~40万円程度が相場です。
壁や天井のクロスを張り替える工事で10万円~20万円程度、押入れをクローゼットに変える工事で10万円~20万円程度かかります。
用質の需要が高くなっているため、このようなリフォームをすることで魅力的な物件だと感じてもらいやすくなります。
部屋が複数ある場合は、和室と洋室に分けても良いでしょう。
しかし、丸ごとリフォームをしてもらった方が安くなるので、可能であれば全体的にリフォームすることをおすすめします。

4.リフォームの流れと注意点

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所有するアパートのリフォームを検討しているのであれば、リフォームがどのような手順で行われるのか、どのような注意点があるのかといったことも知っておくことが大切です。
続いては、不動産オーナーが知っておきたいリフォームの手順と注意点をご紹介します。

リフォームの流れ

アパートやマンションなどの賃貸物件のリフォームは、まず予算を決めるところからスタートします。
リフォームをしようと決めた段階でどのくらいの予算を用意できるかが分かっていれば、どのような工事をするべきなのか自ずと見えてくるためです。
リフォーム会社の施工事例を参考にしてみても良いでしょう。
予算が決まったら、リフォームの目的を明確にします。
オーナー自身が何のためにリフォームをするのかはっきりしていれば、作業の優先箇所を知ることができます。
それからリフォーム会社を選びます。
施工実績などを確認しながら、理想的なリフォームをしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
リフォーム会社が決まったら、担当スタッフと打ち合わせを行い、工事がスタートします。

リフォームの注意点

リフォームをする際には、不動産オーナーが望んでいることをしっかりと担当スタッフに伝え、相違がないようにしなければいけません。
場合によっては、予算を抑えたいがために工事内容や使用する材料の材質のレベルを下げられてしまう可能性もあります。
そうならないためには、しっかりと打ち合わせを行うだけではなく、リフォームが終わる前に部屋を見に行くようにしましょう。

5.より効果的な空室対策を行うなら、設計事務所へ相談しよう

アパートやマンションなどの空室対策は、不動産オーナーにとって大きな課題の1つです。
しっかりと保有する物件の手入れを行うことができ、地域性に合う物件を提供できていれば空室リスクはある程度回避できる可能性が高くなります。
しかし、定期的なリフォームやリノベーションをしていかないと物件の魅力はどんどんなくなってしまうでしょう。
そのため、不動産オーナーはリフォームやリノベーションを検討するのです。
最後に、より効果的な空室対策を行うために知っておきたいポイントをご紹介しましょう。

それは、アパートやマンションなどの空室対策でリフォームやリノベーションをするのであれば、設計事務所へ相談した方が良いということです。
特に、賃貸物件のリフォームを施工した実績がある設計事務所がおすすめです。
また、地域に根付いたサービスを提供している設計事務所であれば、その地域特性も良く知っているため、空室対策に有効なリフォームやリノベーションがどのようなものかアドバイスをしてもらえる可能性もあります。
リフォームやリノベーションは、専門的な知識を持つ人に相談した方が上手くいきやすいです。
そのため、リフォームやリノベーションを検討している不動産オーナーはできるだけ設計事務所へ相談するようにしましょう。
その時に、予算や目的、ターゲット層についてしっかりと伝えることができれば、より理想的なアパートやマンションへとリフォームできます。
そうすることによって空室リスクを回避することもできるようになるため、設計事務所への相談がおすすめです。

6.まとめ

不動産オーナーにとってアパートやマンションの空室対策をすることはとても大きな課題になります。
空室をできるだけ減らすためには、相場よりも家賃設定が高くなっていないか、賃貸不動産が周囲にたくさんないか、賃貸不動産の手入れを怠っていないかといった原因を知ることが大切です。
それらの原因を排除するためには、アパートやマンションなどのリフォームやリノベーションをすることも必要になってきます。
ただし、あまりにもこだわりを詰め込み過ぎたり、地域性からかけ離れたりしているリフォームでは意味がありません。
つまり、入居者にニーズに応えられるようなリフォームが重要だと言えるのです。
希望のリフォームを叶えるには、施工実績のある設計事務所へ相談してみましょう。

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