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二世帯住宅リフォームを検討する前に!知っておきたいポイントとは

二世帯住宅へのリフォームは通常の増改築よりもプランニングが複雑になりがちで、検討しなければならないことも多くなります。
二世帯それぞれが満足できるように配慮すべきことも増えるため、二世帯住宅へのリフォームを検討する際にはポイントをしっかり押さえながらプランニングを行うことが重要と言えるでしょう。
今回は、二世帯住宅リフォームを成功させるために知っておきたいポイントをご紹介します。

1.二世帯住宅のメリットとデメリット

せっかく二世帯住宅リフォームを行っても、完成してから「こんなはずではなかった」と後悔をしないために、取りかかる前にはしっかりとメリットとデメリットを確認しておきたいものです。
もちろん真剣に二世帯住宅リフォームを考えている場合、様々な理由があってその上で二世帯同居を成功させる可能性を探っていることでしょう。
改めて二世帯住宅のメリットとデメリットを親世代・子世代それぞれの視点から確認し、見落としがないかをチェックしてお互いに納得できる二世帯リフォームについて考えていきます。

子世代にとってのメリット

まず、子世代にとっての二世代住宅リフォームは、いざという場合に頼りになる身寄りがいて、子どもの面倒も見てもらえるという安心感がメリットとなります。
また、光熱費や食費、居住費などの生活に必要な費用を節約できる点や、リフォーム費用・住居の取得費用が抑えられる点も大きなメリットです。
そして、旅行などで長期間留守にしても親世代がいてくれれば安心して外出できることや、
ローンが組みやすいこともメリットに挙げられます。

親世代にとってのメリット

親世代にとっても、二世帯住宅リフォームにより子世代と同居することで、いつも身近に頼れる身寄りがいるという安心感が手に入ります。
子や孫など話し相手が家にいるため、明るい毎日が送れることもメリットとなるでしょう。
もちろん、可愛い孫とも気兼ねなく会えて、買い物や病院への送迎なども付き添いを気軽にお願いできることもメリットとなります。
加えて、土地の有効活用が可能という点もメリットに挙げられます。

子世代・親世代共通のデメリット

二世帯住宅リフォームのデメリットは、子世代・親世代の双方が同じ部分にストレスを感じたり、不満を抱いたりしがちと言えます。
まず、住宅の共有部分を使う時にお互いに遠慮をし、躊躇いを感じてしまう点がデメリットに挙げられるでしょう。
生活時間のズレによる問題も発生しがちです。
例えば、帰宅時間が遅い、お風呂を使う時間が深夜になる、洗濯機を動かす時間が遅いなど、生活時間が違うと寝ている時間に生活音が気になるといったケースもあるでしょう。
お互いがそれぞれの生活が気になり、つい干渉してしまいトラブルになるケースもあり、プライバシーの問題が起こりやすい点もデメリットと言えます。
さらに、光熱費や水道費など生活に必要な費用を分担する場合には、エアコンの使用時間やシャワーのお湯の無駄遣いなど、お互いが費用を負担している部分の使い方に関する問題が起こりやすくなります。

デメリットを克服するポイント

二世帯住宅リフォームでは、子世代にとっても親世代にとってもデメリットとなる部分をいかに克服するかを考えておくことが重要となります。
まずは、双方の世帯ごとの独立性を確保させた上で、同居のメリットである交流ができる空間を用意することが前提です。
そして、お互いの生活時間を考えながら暮らしに合わせた動線を確保します。
収納や光熱費のメーターなどは、子世代・親世代で分けて個別に設置すると良いでしょう。
間取りプランに関しては、二世帯住宅リフォームの経験・ノウハウが豊富な設計事務所などを選択し、プロの視点でアドバイスをもらってください。
特に、二世帯住宅リフォームでは業者選びが満足度を左右すると言っても過言ではありません。
デリケートな問題も多い二世帯同居だからこそ、計画段階から親世代・子世代共に相手には言いにくい問題点などは担当者からスムーズに提案してもらい、お互いの希望を叶えるプラン二ングができる経験豊富な個人設計事務所に依頼すると良いでしょう。

2.二世帯住宅リフォームのプラン

一口に二世帯住宅と言ってもプランは様々あり、満足できるかどうかはお互いにとってちょうど良い距離感を保てるかどうかに左右されます。
自分たちに合う間取りを検討するために、二世帯住宅の主なプランを確認しておきましょう。

完全共有の同居プラン

ベッドルームなどプライベートな部屋以外のリビングやキッチン、浴室・トイレなどを共有するプランです。
キッチンや浴室などの増設をせずに現状の住宅に少し手を加えるだけの工事で済むので、リフォーム費用を安く抑えられます。

一部共有の半同居プラン

玄関は共有し、リビングやキッチンなどを分けて独立性を保ったプランです。
ライフスタイルや生活時間の違いを尊重して、独立と交流のバランスを考えてプランニングをします。
独立させる生活スタイルを想定して工事の内容を決めましょう。

完全分離の独立プラン

玄関から別々にして共有するエリアを最小限にする、生活空間を分離させたプランです。
独立した住まいを同じ敷地内に上下あるいは左右に並べたり、別棟を建てたりのケースがあります。
建物内に世帯をつなぐ動線を設ける場合には、勝手に出入りすることによるトラブルを避けるために内ドアにカギなどを設置することをおすすめします。
敷地面積と設備が2世帯分必要となるので、コストとスペースにゆとりがあることが前提となるものの、完全分離にしておくと将来的に片方の世帯部分を賃貸スペースに転用することも可能です。

マンションのプラン

二世帯住宅リフォーム・リノベーションは戸建てだけではなくマンションでも人気が高まっています。
キッチンや浴室・トイレなどを共有しながら、親世代と子世代の部屋を確保して間取りを作ります。

3.二世帯住宅リフォームのローンと登記

二世帯住宅リフォームを検討する場合には、あらかじめローンと登記について親世代・子世代で話し合っておき、お金に関することが後の問題に残らないようにしておきましょう。

ローンのポイント

二世帯住宅リフォームは親子でローンを組める点がメリットで、通常より融資が受けやすく、返済期間も長く設定できます。
ローンの種類は、親子ペアローンか親子リレーローンという2つの選択肢があります。
親子ペアローンは親世代と子世代が別々にローン借入をします。
収入を合算して審査されるため借入額を増やしてローンが組め、区分登記をしておくと、それぞれの世帯で固定資産税の優遇措置を受けられます。
さらに、万が一の死亡の場合には、亡くなった世帯分のローン残金は返済免除となるケースもあるのでチェックしておきましょう。
親子リレーローンでは、当初は親世代がローン返済を行って、親の死亡後などに子世代がローン返済を引き継ぎます。
引き継いだ子世代が80歳になるまでに完済すれば良く、返済期間を長く設定可能です。
ただし、親世代での返済分が少ない場合では子世代の返済負担が大きくなりやすく、資金計画が立てにくいという側面もあります。

登記のポイント

二世帯住宅リフォームを行う際には、親と子のどちらが登記を行うべきかについても事前に話し合っておきましょう。
リフォーム・リノベーションの内容や、ローン・税金などにも関わってくるので、登記についてもしっかり確認しておくことが重要です。
まず、リフォーム後の二世帯住宅を親・子いずれかが単独で所有する単独登記をする場合では、子が単独登記をすると贈与税が発生するケースがあることは押さえておきたいポイントとなります。
親子共有の住宅として共有登記する場合では、リフォームの費用負担などについて出資比率に応じて持ち分を登記すると贈与税が発生しません。
共有登記では住宅ローン控除も双方に適用されます。
二世帯住宅リフォームで完全分離型の住宅にした場合では、区分登記が可能です。
二世帯住宅を2つの住宅として登記する区分登記にするためには、内部で行き来できるプランなどの仕様に制約が出る可能性はあるものの、土地と建物を区分できるので税金適用面積を小さくでき税制面のメリットがあります。

4.二世帯住宅リフォームと税金・相続

二世帯住宅リフォームを検討する場合には、税金の軽減措置と相続についても正しい知識を持っておくべきです。

税金の軽減措置

軽減措置については、不動産取得税と固定資産税の負担額が変わるので理解しておきましょう。
まず、不動産取得税の軽減措置としては、二世帯住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に、住宅価格から1,200万円が控除されて、控除後の住宅価格に対して3%が税額となります。
固定資産税の軽減措置では、1戸につき土地が200㎡以下の部分について課税標準額の6分の1に軽減、200㎡を超えると3分の1に軽減されます。
税金の軽減措置については変更や終了の可能性もあるため、しっかり把握して賢く節税しましょう。

二世帯住宅と相続

相続税の基礎控除額は2015年1月から縮小されて、相続人が1人のケースでは課税対象のラインが3,600万円になりました。
相続税が払えずに自宅を手放すという事態に陥らないためにも、正しく理解しておきましょう。
まずは、兄弟間で土地・家屋の相続で揉めないよう、土地を兄弟で共有名義にすることは避けておきます。
二世帯住宅リフォームでは、リフォーム費用を子世帯だけで負担してしまうと贈与税が発生する場合があります。
不要な贈与税がかからないよう、登記は建物の価値と同じ割合にしてください。

検討すべき事項が増える二世帯住宅リフォームでは、経験が豊富でノウハウを持ったリフォーム会社や、個人設計事務所にサポートを依頼すると安心です。
それぞれの家庭により違うリフォーム・リノベーションへの要望をいかに叶えるか、現状の住宅を丁寧に把握しながら、親子間で異なる住宅への想いを汲みながらプランニングをしてくれる業者を見極めていきましょう。

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