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不動産投資を始めるなら「リノベーション投資」がおすすめ!魅力をご紹介

不動産投資は、新築物件を使った投資と中古物件を使った投資の2種類に大きく分類されます。
新築物件投資と中古物件投資はどちらも同じようで実は異なる点が多く見られます。
一見すると新築物件投資の方が運用率も高く、利益を上げられるのではないかと思われる方は多いでしょう。
しかし、中古物件投資でもリノベーションを活用すれば新築物件投資とほとんど変わらない運用率で利益を上げられる可能性が高くなります。
そこで今回は、不動産投資の中でも現在注目されている「リノベーション投資」についてご紹介していきましょう。
不動産投資を考えているが初期投資のコストが気になる方や、リノベーション投資でどんなメリットを得られるのか知りたい方は、ぜひ今回の記事をチェックしてみてください。

1.リノベーション投資の特徴

不動産投資と一口に言っても様々な方法があります。
例えばアパートを一棟購入し運用する方法から区分所有のマンションを運用する方法、戸建住宅を使って運用する方法も挙げられます。
様々な運用方法がある不動産投資ですが、多くの方はこれらの不動産投資を新築で行っているイメージがあるのではないでしょうか?
中古物件で行われるケースはあるものの、運用の利回りを考えた時、新築の方が運用しやすいのではないかと考える方は多いようです。
しかし、近年は中古物件でもリノベーションを行うことで、まるで新築物件と同等の運用利回りを手に入れられるようになってきました。
このように、中古物件を購入後にリノベーションを行ってから不動産投資を行うことを、「リノベーション投資」と言います。
これまで中古物件を購入してからリフォームを行い、不動産投資を開始するケースが一般的でした。
従来のリフォーム投資とリノベーション投資は似ていますが、実際には大きく異なります。
リフォームは原状回復を目的としており、経年劣化によって老朽化した設備を新しいものに取り替える意味があります。
例えば、キッチン設備が古く使いづらくなってきたため、新しいキッチン設備に取り替えたり、部屋の壁紙が黄ばんできたため新しい壁紙に張り替えたりするのはリフォームに分類されます。
リノベーションは元の部屋に戻すことを目的としているわけではなく、今まであったものを新しく作り変えることが目的です。
例えば、リビングとキッチンの間にある壁を取り除き1Kから1DKに変えたり、壁紙ではなくコンクリート剥き出しの壁にしたりするなど、中古物件に新たな付加価値を与えて価値を高めていきます。

2.リノベーション投資を行うメリット

リノベーション投資の特徴をご紹介してきましたが、なぜ近年は新築物件での不動産投資よりもリノベーション投資が注目されているのでしょうか?
ここからは新築物件での不動産投資では得られない、リノベーション投資を行うメリットについてご紹介していきましょう。

初期投資を抑えられる

例えばアパート一棟を買い、不動産投資を実施しようとした場合、新築物件だとアパートの規模や築年数、立地などにもよりますが、およそ数千万円以上は初期投資が必要だと言われています。
数千万円所有していなくてもフルローンで購入できる物件もありますが、近年はフルローンを組むのも難しい時代です。
そのため、できるだけ1000万円近くは用意しておく必要があるでしょう。
一方、リノベーション投資の場合は新築ではなく中古物件を購入してからリノベーションを行うため、物件を購入するための初期投資は新築に比べて安く済みます。
もちろん、あまりにも古く安い物件を買うとそれだけリノベーションに費用が掛かってしまう可能性もあるので全体的な相場などは確認しておきましょう。

空室リスクを減らせる

不動産投資には様々なリスクがありますが、中でも注意したいのが「空室リスク」です。
不動産投資は基本的に家賃収入を得ることで利益が獲得できる投資方法になります。
そのため、誰も住んでいない状況が長く続いてしまえばその分利益を獲得できず、ローンの支払いに追われてしまうでしょう。
新築物件だと空室リスクはそれほど問題視されませんが、中古物件では他物件との競合が多く、空室リスクも高まってしまいます。
中古物件でできるだけ空室リスクを回避したいのであれば、リノベーション投資がおすすめです。
空室リスクを減らすためにはただ住める環境を作るというよりも、付加価値が付くことで入居者の増加につながり、なおかつ家賃を下げる必要もありません。
空室リスクを考えるならリノベーション投資についても検討してみましょう。

減価償却の対象になる

リノベーション投資を行うメリットの1つに、減価償却の対象になることが挙げられます。
減価償却費とは、不動産において建物・設備などが経年劣化し価値が下がっていく割合を、金額や率で計算して経費に分類する仕組みを指します。
アパートやマンションは資産に分類され、リノベーションを行った費用は耐用年数によって分割して計上できるようになります。
費用を分割して計上できるということは、その分1年間に納めなくてはならない税金も分割できるということです。
新築物件を購入した場合だと減価償却費の対象にはならないため、1年目は減税されるものの2年目以降からは税金の割合が増えてしまいます。
リノベーション投資の方が節税でき、投資に向いていると言えるでしょう。

良い条件で融資を受けられる

不動産投資用の物件を購入する場合、新築・中古に限らず金融機関のローンを利用するケースがほとんどです。
しかし、実は中古物件で築年数が多いとローンの審査が厳しくなってしまいます。
これは築古の影響で建物の担保価値が低くなるためです。
ただ、中古物件であったとしてもリノベーションを実施することで審査の際に評価がアップし、より良い条件で融資を受けられるようになります。

家賃を上げることができる

築年数が古く、設備もそれなりという中古物件は確かに初期投資の費用も低いですが、その分家賃も下げないと空室リスクが出てきてしまいます。
そうなると周辺地域の相場競争に参戦しなくてはならなくなり、最終的には空室が埋まっても少ない利益しか生み出さなくなるでしょう。
このようなことにならないためにも、リノベーションで付加価値を付けていくことは大切です。
リノベーションにも費用は掛かりますが、家賃が相場より高くても多くの人が「住みたい」と思えるような物件に仕上げれば、空室リスクを抑えつつ家賃を上げて運用益のアップに貢献できます。

3.リノベーション投資を成功に導くポイント

多くのメリットを持つリノベーション投資ですが、成功させるためにはあらかじめいくつかのポイントを押さえておいた方が安心です。
リノベーション投資を成功に導くために知っておきたいポイントを解説していきましょう。

多くの人が便利だと感じられる設備を取り入れる

リノベーション効果を最大限に高めるためには、多くの人が便利だと感じられる設備を取り入れた方が良いでしょう。
例えば、1Kの部屋に大きなキッチン設備を設けたとします。
料理が好きな人のために取り入れた設備でも、1Kは一人暮らしの方がほとんどなのでせっかくの設備もムダになってしまうでしょう。
確かに一人暮らしでも料理をする人はいますが、「広々と使えるキッチン設備が欲しい」と考えている方はそれほど多くありません。
一人暮らしの間取りで考えるなら、インターネット設備やオートロック、宅配ボックスの設置が人気を集めています。
特に、近年は宅配ボックスがあるとわざわざ不在伝票を受け取って連絡する必要もないので、取り入れるアパート・マンションは増えてきています。
あらかじめ、どんな設備がどの層から人気があるのか調査してみると良いでしょう。

立地を考える

リノベーション投資に限りませんが、不動産投資を行うなら立地について考える必要があります。
これは、入居希望者の多くが物件を選ぶ時に立地環境も考慮した上で入居するかどうかを決めているためです。
ただ、闇雲に利便性が良い物件を購入しても入居希望者と上手くマッチングしない場合があるので注意しなくてはなりません。
例えば繁華街に近く、駅まで徒歩10分と好立地の場所で中古物件を購入し、リノベーションによって家族が住みやすい間取りを作ったとします。
立地環境としては利便性に優れているものの、学校や保育園が周辺になく、さらに繁華街に近いせいかあまり治安も良くないので、家族で住みやすい間取りにしても入居者が集まりにくくなってしまいます。
これが単身用の間取りであれば、人気の物件になっていたかもしれません。
家族向けの物件というのは駅から若干遠くても治安が良く、学校や保育園、スーパーなどから近い立地環境の方が入居者も集まりやすいです。
このように、いくら立地環境が良くてもそこに住みたい入居者がどんな人なのか把握しておかなければ、ミスマッチを引き起こす可能性があるので注意が必要です。

採算に合ったリノベーション投資を行う

リノベーション投資を実施する場合、不動産を購入する費用は抑えられたとしても、場合によってはリノベーション費用が高くなってしまう場合があります。
リノベーション費用が高くなるということは、その分家賃を上げないと採算性が取れないということです。
確かにリノベーション投資のメリットとして家賃を上げられることをご紹介しましたが、採算を合わせるために家賃を上げすぎてしまっては空室リスクを招く恐れがあります。
周辺地域の家賃相場やターゲットにする入居者層の希望家賃、物件の購入価格とリノベーション費用、そして費用を回収できる期間と収益性など、様々な視点からきちんと採算に合ったリノベーションかどうかを検討してから実施するようにしましょう。

4.まとめ

不動産投資の中でも近年注目されているリノベーション投資は、初期費用を抑えながら物件に付加価値を与えられるというメリットの多い投資方法です。
ただ、いくらリノベーション投資を行ったとしても入居者の希望に合う物件でなければ空室は増えてしまいます。
リノベーション投資を実施する時は、ターゲットの入居者層を明確にしてからどんな物件をリノベーションによって創造していくか考えてみましょう。

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