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省エネ住宅の最新認定条件や、リノベーションにも使える制度について解説!

 省エネという言葉はもう誰しもが聞き慣れた言葉だと思いますが、皆さんは”省エネ住宅”というものをご存知でしょうか?
 最近のモデルハウスや展示場を覗いてみると、各住宅会社こぞって”省エネ住宅”という文字を垂れ幕に掲げています。なんとなくおトク感がある省エネ住宅という言葉、これから家づくりをする方や、リノベーションを検討している方は気になる言葉なのではないでしょうか?
 今回はそんな「省エネ住宅」に関して、解説していきたいと思います。

1. 省エネ住宅とは

 そもそも省エネ住宅とはどのような住宅のことを意味しているのでしょうか?実は省エネ住宅という呼び名は、いろいろな省エネ基準に対して定義されている、省エネ性能向上に取り組んだ住宅を総じて”省エネ住宅”と呼称しているのです。こちらの章ではそんな省エネ住宅についてより詳しくまとめたいと思います。

 まず住宅の基準を代表する者として「住宅性能表示制度」というものがあります。住宅性能表示制度とは、平成11年に制定された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に対応して生まれたもので、住宅の性能を様々な項目で評価するというものです。複数ある項目の中の一つに「省エネ性能」があり、その一定の基準をクリアした新築住宅に対して4段階の等級によって評価されています。

 この省エネ性能を評価する基準となる指標は、国が定める「省エネ基準」に準じています。昭和55年に「エネルギーの使用の合理化に関する法律(省エネ法)」という法律が制定され、その後数年ごとに内容が更新されてきました。最近の改正でいうと、平成11年以降を「次世代省エネ基準」と呼び、さらにその後は平成25年にも省エネ基準が改正されました。

 簡単にその基準をあげると、冷暖房設備や給湯器、照明器具など、住宅内で消費するエネルギー量がどの程度あるかという「一次エネルギー消費量」。宅内の空間を包む外壁や屋根、天井、床、窓といった部分についての断熱性能について、どの程度性能が高い建材を使っているかという「外皮」という考え方です。

 難しい単語が並びましたが、簡単に言うと家で使うエネルギー量を少ない設備を採用し、断熱性の高い建材を採用することで省エネ住宅が計画できるというわけです。さらに突き詰めていくと、エネルギーを生み出す太陽光発電や、蓄電池という設備品の有無によっても、その性能評価は変わってきます。

 これから新築住宅を計画しており、省エネ住宅を検討している方は、そもそも省エネ基準というものが具体的にどういう基準なのかを理解して、家の計画に進むことをおすすめします。

2. 省エネ住宅はどんな優遇が受けられるか

 住宅の補助金制度や減税制度は非常に複雑で、その制度も年々変わっています。ですので、常に新しい情報を入手することが大切になってきます。
 こちらの章では新築住宅とリノベーション住宅に分けて、それぞれ省エネ住宅とした場合に受けられる優遇の種類とその内容を簡単にまとめます。新築住宅ではその代表として「ZEH」の補助金について、リノベーション住宅では「長期優良住宅化」における補助金についてご説明したいと思います。

◇ZEH(ゼッチ・ゼロエネルギーハウス)について

 ZEHと書いてゼッチと読みます。簡単にご説明すると、生み出すエネルギーと消費するエネルギーの収支がおおよそゼロになるよう計画された住宅で、太陽光発電設備や蓄電池を設置したり、断熱性の高い建材を計画的に組み込んだ住宅です。ZEHと認定してもらうには、設計段階から書類申請と審査といった手間が必要であり、建築費用も一般的な住宅よりも費用がかかってしまいます。大手住宅メーカーの標準設定の仕様であっても、追加で性能を上げなければ審査が通りません。平成31年現在では、住宅全ての中でZEHが占める割合は増えてきてはいますが、それでも全体の数%も満たない程度のようです。

 しかしそんな高いハードルをクリアすると、その分非常に大きな優遇が受けられます。

 まず一つが補助金制度です。平成30年度の支援事業を例にあげてみると、計画の内容にもよりますが、おおよそ100万円〜160万円の補助金が出るケースがあります。もちろんあくまで補助金制度なので毎年全てのZEHを対象に必ず貰える訳ではありません。

 もう一つはその性能が、長期優良住宅の性能をクリアしているという点にあります。ZEHをクリアする基準は非常に高く、長期優良住宅の基準と重なる点が多くあります。ですので、長期優良住宅の基準もクリアしていたとすると、税金控除のメリットが多数あります。
 まず住宅ローンを組む方はローン控除が受けられます。不動産取得税に関しても一般住宅よりも最大100万円多くの控除が受けられます。住宅を建てた後に行う登記に関しても、本来建物の規模に応じて支払うべき登録免許税の税率が低くなりますし、不動産を持つことで皆様支払い義務がある固定資産税に関しても税率が安くなります。

◇長期優良住宅化リフォーム推進事業

 こちらは長期優良リフォームの発注者、長期優良リフォーム済の住宅購入者に対して支給される補助金制度です。リフォーム・リノベーションによって、「劣化対策、耐震性能、省エネ性能、維持管理性能」などの性能に関して一定の基準・用件を満たすことで、補助金が支給されるといった内容で、最大で300万円もの額が支給されます。ただし、それらの条件を満たすために、クリアすべき要件があります。

 まず最初に、工事前の専門家によるインスペクション(調査)が必要です。床や壁の傾きや、雨漏りやシロアリ被害など、その不動産の劣化状況を把握する必要があります。もしも補修が必要な箇所が見つかった場合は、今回のリフォーム・リノベーション工事と同時に補修を行うか、もしくは維持保全計画に点検・補修等の対応計画や対応方法を明記する必要があります。

 次にリフォーム・リノベーション工事です。この’’長期優良住宅化リフォーム推進事業’’の肝にあたる部分がこちらです。リフォーム・リノベーションにより性能評価基準を満たしていることが必須項目となります。内容としては、躯体構造等の劣化対策(柱や床などの腐朽、蟻害の抑制)と耐震性(大地震でも倒壊しない耐震性の確保)があり、さらに省エネ対策、維持管理・更新の容易性、高齢者等対策、可変性といった項目のうちひとつ以上の性能の確保が必要となります。

 最後に、リフォーム履歴と維持保全計画の作成です。ただのリフォームではここまで作成する業者は少ないかもしれません。工事内容を示す図面、工事写真等をまとめ、保存する必要があります。維持保全の期間(30年以上)について、10年ごとの点検を実施するための維持保全計画の作成が必須項目となります。

 もちろん上記を満たさないような、ただ綺麗にするだけのリフォームや、間取りを変える程度のリノベーションを行うだけでは、補助金対象にはなりません。様々なクリアすべき項目があり、ここまでするならば建て替えた方が早いとお考えの方も多いかもしれませんが、物件によってはクリアするための工事よりも建て替える方が格段に費用がかかる場合も多くございます。対象の不動産に対して的確な判断が必要となります。

 上記2点については、どちらも補助金に関する内容ですが、他にも受けられる優遇措置はあります。例えば住宅ローンを組む際に、新築する住宅・リノベーションする住宅の性能によって、ローン減税の対象となる場合があります。補助金と同じように、ローン申請の際に性能を表すための書類作成など、クリアすべき課題はありますが、補助金と合わせることで非常に大きな金額になることもありますので、あてはまる項目があるかチェックしてみてください。

3. まとめ

 日本の戸建て住宅が抱える問題の一つに空き家問題があります。明らかに解体が必要な危険な状態の家屋ももちろんありますが、まだリノベーションを行うことで住むことが可能な住宅が数多く余っていることも事実です。
 国としては新築事業に優遇措置を設けるよりも、この空き家問題を解決すべく、リフォーム・リノベーション事業にこそ力を入れるべきだと考えているようです。新築住宅に憧れる方は多いようですが、まだ住むことができる住宅を建て替えてまた新たなマイホームを建てるくらいなら、リノベーションにより省エネ住宅に更新し、多くの優遇措置を受けてマイホームを持つという方法が、今後はもっとも良い方法になるかもしれません。

『健康リノベ』では、住宅のリノベーションに関する金額のお話など、些細なことでもご相談から承っています。気になる方はこちらから、お気軽にお問い合わせください。

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